L’agibilità negli atti notarili: problemi e soluzioni operative

1. I concetti generali e le principali tappe evolutive della disciplina

L’art. 24, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) dispone, al comma 1, che “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.

Tale disposizione esprime, allo stesso tempo, un punto di arrivo ed un punto di partenza.

Punto di arrivo in quanto si mostra, agli occhi dell’interprete, come il risultato di una lenta stratificazione di interventi normativi, che hanno progressivamente ricondotto ad unità e sistematicità il lessico, i procedimenti amministrativi e la “ratio” stessa della disciplina in esame[1].

Punto di partenza in quanto l’agibilità è un istituto emblematico dello spirito del tempo, fortemente condizionato dalla rapida evoluzione tecnologica, che impone continuamente al legislatore ed agli operatori del diritto - tra cui sono quotidianamente coinvolti i notai - una vera e propria “rincorsa”.

1.1 Dalla legge “Crispi Pagliani” al decreto “Salva Casa”

Il primo “antenato” della odierna disciplina risale alla L. 22 dicembre 1888, n. 5849 (c.d. legge “Crispi-Pagliani”), la quale conteneva un Titolo Terzo denominato “Dell’igiene del suolo e dell’abitato[2]“.

L’introduzione di tali norme risentiva dell’impatto culturale della nascente scienza dell’igiene, che ha tra i suoi padri fondatori il chimico tedesco Max Joseph Von Pettenkofer (1818-1905)[3].

Quasi cinquant’anni dopo, con l’art. 221, R.D. n. 1265 del 1934, si scelse di riaffermare il medesimo meccanismo autorizzatorio, mentre venne invece modificata l’elencazione dei requisiti di abitabilità, da un lato arricchendoli con la conformità al progetto approvato e, dall’altro, delegando alla normativa secondaria la definizione più esatta dei requisiti di salubrità già tratteggiati dalla legge “Crispi-Pagliani” del 1888. Parallelamente, anche per gli opifici industriali e gli edifici destinati alla produzione ed alle attività imprenditoriali, stante la loro sempre maggiore varietà e complessità, si scelse di rinviare alle normative di settore la definizione dei requisiti e dei limiti che esse dovevano incontrare in ordine alla salubrità ed ai pericoli per l’essere umano.

Successivamente, con la L. n. 765 del 1967 il legislatore introdusse una dicotomia, distinguendo due diversi provvedimenti amministrativi: la “dichiarazione di abitabilità” per gli immobili ad uso abitativo e la “dichiarazione di agibilità” per gli immobili con tutte le altre tipologie di utilizzo, guardando, in modo omnicomprensivo, al variegato fenomeno delle attività imprenditoriali. Con la L. n. 46 del 1990 il legislatore condizionò il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo. Il d.P.R. n. 425 del 1994, invece, introdusse nuovi obblighi per le nuove costruzioni o ristrutturazioni “maggiori” tra cui l’allegazione di ulteriori documenti quali il collaudo statico, l’accatastamento dell’immobile, le dichiarazioni di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti nonché del direttore dei lavori della conformità dell’opera al progetto depositato. Sempre in tale contesto normativo si introdusse inoltre una nuova regolamentazione per il rilascio del certificato di abitabilità con l’introduzione del silenzio/assenso.

Nel 2001, nella prima formulazione degli artt. 24 e 25 del già menzionato d.P.R. n. 380/2001, il legislatore superò definitivamente la dicotomia abitabilità/agibilità, introducendo come strumento amministrativo generale il “certificato di agibilità”, che poteva essere rilasciato all’esito di una verifica circa la sussistenza di requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei loro impianti e sempre valorizzando l’istituto del silenzio assenso in caso di inerzia dell’amministrazione comunale.

Il D.Lgs. n. 222 del 2016, invece, innovò significativamente l’art. 24 e abrogò l’art. 25, d.P.R. n. 380/2001. Da allora, ai fini dell’attestazione dell’agibilità non è più previsto né il rilascio di un apposito provvedimento espresso, né la formazione di un titolo mediante silenzio-assenso, mentre assume un ruolo centrale la Segnalazione Certificata di Agibilità, anche conosciuta con l’acronimo “SCA”.

L’art. 24 T.U.E. prevede, invero, quale unico strumento formale, ai fini dell’agibilità, una segnalazione certificata con la quale il soggetto titolare del permesso di costruire o altro soggetto “presentatore” (di regola un tecnico abilitato) o loro successori o aventi causa, entro 15 giorni dalla fine dei lavori, dichiara ed attesta:

- la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;

-  la conformità dell’opera al progetto presentato[4].

La SCA, inoltre, può essere riferita, ai sensi dell’art. 24, comma 4, lett. a), anche a singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, e, ai sensi dell’art. 24, comma 4, lett. b), anche delle singole unità immobiliari (c.d. agibilità parziale)[5].

Su tale sfondo, è intervenuto il c.d. Decreto Semplificazioni n. 76 del 2020, convertito con L. n. 120 del 2020, che ha innovato ulteriormente il contenuto dell’art. 24 del TUE mediante l’introduzione del comma 7-bis.

La novella legislativa del 2020 ha previsto che la SCA possa essere presentata anche quando sussistano congiuntamente i seguenti presupposti:

- immobili privi di agibilità;

- assenza di interventi edilizi relativi all’immobile;

- immobili “legittimamente” realizzati, ossia immobili per i quali possa essere attestato lo stato legittimo ai sensi degli artt. 9-bis e 34-bis del TUE;

- immobili in possesso dei requisiti che saranno definiti con un decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasposti predisposto di concerto con il Ministero della Salute, Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione[6].

Invero, il legislatore sub-primario, i.e. i Ministeri e, su tutti, il Ministero della Salute, non è finora mai giunto alla definizione normativa di tali requisiti.

Pertanto, nel 2024, il legislatore è nuovamente intervenuto sulla disciplina dell’agibilità, con il D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 luglio 2024, n. 105, c.d. “Decreto Salva Casa”, adottando un regime transitorio di deroga di alcuni dei requisiti minimi igienico-sanitari attualmente vigenti. La finalità dichiarata dal legislatore è quella di semplificare il recupero di spazi e locali, soprattutto di edilizia storica, che possono essere riconvertiti ad uso abitativo[7]. Tra i parametri oggetto di modifica occorre menzionare, su tutti, quello relativo all’altezza minima, la quale “scende” letteralmente da 2,7 a 2,4 metri, fermo restando che tale ultima altezza era già consentita per ambienti quali i corridoi, i disimpegni, i bagni ed i ripostigli. Anche in relazione alle dimensioni dei monolocali, il legislatore ha adottato una significativa ridefinizione dei limiti, riducendoli dai 28 metri quadrati ai 20 metri quadrati per monolocali destinati all’uso di una persona e da 38 metri quadrati a 28 metri quadrati per l’uso destinato a due persone[8].

Inoltre si è proceduto all’introduzione dell’art. 34-ter, comma 4[9], con il quale si è prevista una peculiare ed ulteriore figura di tolleranza costruttiva: si tratta delle parziali difformità realizzate durante l’esecuzione di lavori oggetto di un titolo abilitativo. Tra i presupposti e le condizioni per attestare lo stato legittimo dell’immobile nonostante tali difformità, vi è, per l’appunto, il rilascio della certificazione di abitabilità o agibilità[10].

1.2 Conservare l’equilibrio tra le esigenze, garantire la certezza della circolazione.

Scorrendo tale variegata e complessa stratificazione di interventi normativi, già possono trarsi alcune prime conclusioni:

1) la storia giuridico-amministrativa dell’abitabilità e dell’agibilità racconta un sofferto e continuamente instabile rapporto tra tre esigenze:

- le esigenze dello sviluppo urbano (abitativo ed industriale);

- l’esigenza di tutela della salute umana all’interno degli edifici[11];

- l’esigenza di certezza propria degli atti di circolazione dei diritti sugli immobili.

2) Il nostro ordinamento ha ricercato l’equilibrio tra tali esigenze attraverso l’individuazione di uno strumento di certificazione unitario[12], sempre più incentrato sull’autoresponsabilità del dichiarante e strettamente legato alla dinamica dei titoli edilizi, il ché, come si vedrà meglio anche infra 2.1, è un’“arma a doppio taglio” perché, da un lato, garantisce un aggiornamento della certificazione di agibilità ogni qualvolta l’immobile sia oggetto di un intervento edilizio rilevante, ovverosia un intervento che giustifichi almeno la SCIA[13]; dall’altro, tende a lasciar fuori tutti quegli immobili vetusti e ad oggi immutati, per i quali i proprietari sono rimasti inerti e per i quali, dal punto di vista documentale, tecnicamente si finisce per far valere la certificazione di abitabilità/agibilità rilasciata all’epoca della costruzione[14].

3) il legislatore italiano non ha mai portato realmente a compimento un sistema normativo coerente, concluso e completo; in particolare, la normativa secondaria di attuazione e definizione dei parametri scientifici oggettivi su cui fondare l’agibilità non è, sinora, mai stata adottata e pare quantomeno discutibile la tecnica dell’attuale legislatore di individuare, per legge, parametri quantitativi transitori.

Questa sostanziale incompiutezza fa sì che anche i professionisti più avveduti e prudenti possano incorrere in momenti di disorientamento, di dubbio o di confusione: elementi che, naturalmente, non possono e non devono trovare spazio negli atti di circolazione dei diritti reali.

Compito del presente contributo non è certamente quello di offrire soluzioni a tali lacune normative ma quello di cercare di individuare, muovendo dalle concrete esigenze dei negozi giuridici ed attraverso una frequentazione della più recente giurisprudenza amministrativa e civile, alcuni criteri utili per poter migliorare gli atti notarili proprio per quanto concerne la menzione dell’agibilità degli immobili.

2. L’agibilità negli atti dispositivi dei diritti reali

2.1 Agibilità e conformità urbanistico/edilizia

Nella trattazione dedicata all’agibilità all’interno degli atti notarili immobiliari, il primo e fondamentale elemento di consapevolezza attiene al rapporto tra la sussistenza dei requisiti relativi all’agibilità e la conformità urbanistica dell’immobile.

La giurisprudenza del Consiglio di Stato (da ultimo cfr. sentenza Sez. II, 8 febbraio 2024, n. 1297) ci consente di evincere che tra tali ambiti sussiste sia una separazione funzionale sia una interdipendenza asimmetrica.

Separazione funzionale in quanto il titolo edilizio attesta la conformità dell’intervento alle norme edilizie ed urbanistiche che disciplinano l’area interessata; la Segnalazione Certificata di Agibilità, invece, attesta la conformità dell’intervento costruttivo alle norme in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico nonché, si presti attenzione, la conformità delle opere eseguite al progetto ed alle sue eventuali varianti[15]. Ciò ha una importante ricaduta sul significato delle relative menzioni in atto. La menzione urbanistica, prevista a pena di nullità, assolve alla funzione di dare certezza in ordine ai titoli edilizi di cui l’immobile è provvisto. Il che pone problemi solo quando si presentano titoli “instabili”, come la domanda di sanatoria o di condono pendente, la SCIA ancora revocabile, un’ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi sulla quale è in corso un giudizio di impugnazione ovvero provvedimenti assimilabili.

La menzione e la relativa consegna del certificato di agibilità/abitabilità, invece, seppur non prevista a pena di nullità, consente alle parti di avere un punto di riferimento condiviso sulle condizioni effettive di salubrità dell’immobile al momento dell’atto[16]. Pertanto, il certificato di abitabilità rilasciato dal sindaco vari decenni fa, a seguito della licenza di costruzione, è una fotografia che nulla ci attesta sullo stato attuale dell’immobile, avendo, quindi, un valore solo storico[17].

Interdipendenza asimmetrica in quanto, mentre la conformità urbanistico-edilizia è un necessario presupposto per ottenere l’agibilità[18], il possesso documentale di quest’ultima (in quanto proveniente da certificazioni rilasciate in passato o in quanto segnalata con SCA non opposta dal Comune) non è in alcun modo idonea a sanare gli abusi e le illiceità dell’immobile sotto il profilo urbanistico.

Ci si domanda se possa trarsi un’eccezione a questo principio dalla normativa recentemente introdotta dalla L. n. 105 del 2024 (“Salva Casa”), ed in particolare dal sopra menzionato art. 34-ter, comma 4, T.U.E., il quale assoggetta al medesimo regime delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis anche l’ipotesi di parziali difformità rispetto al permesso di costruire, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità (si badi: non la attuale segnalazione certificata ma la certificazione nella sua previgente natura di provvedimento amministrativo espresso all’esito di una attività istruttoria). Invero, la parziale difformità compiuta rispetto al titolo abilitativo mantiene sempre natura di illecito (permanente); si tratta di un illecito, tuttavia, per il quale è venuto meno l’interesse alla repressione.

Ad esempio: era stata modificata la posizione di una finestra al piano primo rispetto al progetto; il terrazzo previsto in progetto sull’angolo di sud-ovest era stato eseguito sulla parete rientrante del lato sud.

In casi come questi, la circostanza che, nel passato - anche remoto -, sia stato rilasciato il certificato di abitabilità/agibilità all’esito del sopralluogo e delle attività tecnico ispettive del Comune, permette - nel presente -, di “attrarre” la parziale difformità rispetto al titolo edilizio, nel regime favorevole delle tolleranze costruttive. Il presupposto alla base della norma è che tali difformità non avevano precluso il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità; in altre parole si valorizza la circostanza che l’amministrazione, in quella sede, non aveva adottato provvedimenti di repressione delle difformità; posizione che, secondo il legislatore, deve ritenersi espressiva di un perdurante non interesse alla repressione[19].

Ma da qui a parlare di “agibilità sanante” come istituto giuridico, il salto logico appare eccessivo; in ogni caso, negli atti di circolazione immobiliare non appare comunque mai opportuno spingersi ad assegnare espressamente alla risalente certificazione di abitabilità/agibilità una funzione di titolo “para-edilizio” di accertamento della legittima tolleranza costruttiva o della legittima parziale difformità, in quanto ciò comporterebbe una pericolosa “invasione di campo” nel sistema, (quello sì, coerente, concluso e completo) delle menzioni urbanistiche previste a pena di nullità[20].

Se c’è la tolleranza costruttiva legittima, o se c’è la parziale difformità da trattarsi come tolleranza costruttiva legittima, ciò sarà evidenziato esclusivamente dalle attestazioni dei tecnici, che, tuttavia, come sappiamo, non possono mai assurgere a rango di titolo edilizio da menzionarsi in atto.

In altre parole, sul piano pratico, quando si istruiscono atti relativi alla circolazione degli immobili, non ha mai senso porsi interrogativi sulla sussistenza dell’agibilità, se prima non si è verificata la situazione di tutti i titoli edilizi, l’esistenza di procedimenti “pendenti” di sanatoria o di condono, la conformità dei dati catastali e delle planimetrie e tutto quanto ne deriva[21].

La subordinazione, tuttavia, non è l’unico parametro nel quale si declina il rapporto tra urbanistica e agibilità.

Un altro significativo esempio di come opera l’interazione tra urbanistica, agibilità ed anche con la conformità catastale, è rappresentato dalla diffusa prassi del cambio di destinazione d’uso da non abitativo (esempio magazzino o cantina) ad abitativo. In particolare, soprattutto nei centri urbani più grandi, per sopperire alla carenza di disponibilità di locali da abitare o da locare o da destinare ad un utilizzo imprenditoriale-turistico (affittacamere, b&b e simili), è molto diffusa la tendenza a trasformare in abitazioni immobili ad uso non abitativo situati nei piani seminterrati.

In tali ipotesi, occorre considerare con particolare attenzione la disciplina dei regolamenti edilizi comunali, laddove siano stati adottati, in quanto solo in essi si trovano risposte concrete circa tale possibilità; altrimenti occorre risalire a normative molto risalenti nel tempo, quali le istruzioni ministeriali del 1896, che, secondo la sentenza T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VII, n. 1277 del 2024, sono tuttora fonti del diritto valide ad ogni effetto, sia pur di rango sub-primario. In ogni caso, tali normative sono spesso molto datate e lacunose lasciando non pochi dubbi operativi all’interprete[22].

È interessante notare che, sul punto, le norme poste a presidio dei requisiti igienico sanitari possono rivelarsi molto utili proprio nel risolvere questo tipo di dubbi interpretativi. In molti vani seminterrati, infatti, potrebbe darsi l’ipotesi che l’aria e la luce non siano sufficienti a considerare l’ambiente salubre. Detti ambienti, molto spesso, presentano un fattore medio di luce diurna molto scarso ed una capacità di ricircolo naturale dell’aria insufficiente, non sostituibile da alcun dispositivo di areazione artificiale. Inoltre, quando ci si misura con un progetto originario che non contemplava l’uso abitativo, si deve avere la perfetta consapevolezza che la certificazione di agibilità è stata accordata, all’epoca, senza contemplare come parametro di riferimento l’esigenza di salubrità connessa all’abitare, ma solo l’esigenza di salubrità connessa ad una presenza limitata dell’uomo in quello spazio, durante specifici segmenti temporali della giornata lavorativa e, in linea di principio, senza contemplare il pernottamento.

In definitiva, la tematica dei cambi di destinazione d’uso consente di ampliare la prospettiva: pur essendoci una subordinazione di fondo dell’agibilità rispetto alla conformità urbanistico-edilizia, i requisiti igienico sanitari possono influire ed interferire con i procedimenti propedeutici al rilascio di titoli edilizi nonché alle conseguenti variazioni catastali.

2.2 Carenza documentale e carenza sostanziale dell’agibilità

Chiarito il rapporto tra agibilità e conformità urbanistico-edilizia e catastale, occorre a questo punto concentrarsi sul tema della carenza di agibilità.

Preliminarmente, occorre ricordare che la presentazione della segnalazione certificata di agibilità non è condizione per poter materialmente abitare l’unità immobiliare[23].

Ciò precisato, occorre distinguere due macro-ipotesi:

1. a) l’ipotesi in cui l’immobile sia carente dei requisiti di agibilità;
2. b) l’ipotesi in cui, pur possedendoli nella sostanza, manchi la relativa certificazione o segnalazione certificata.

L’insussistenza di un divieto esplicito di alienare l’immobile mancante dei requisiti di agibilità consente senz’altro di sgombrare il campo da qualsivoglia ricostruzione volta a configurare nella fattispecie una nullità del contratto con cui si realizza il trasferimento, per illiceità dell’oggetto[24].

Invero, l’orientamento giurisprudenziale e la riflessione dottrinale sul punto si sono incentrati sui diversi profili della commerciabilità[25] e sul problema, in larga parte confinante con quest’ultimo, della vendita viziata da “aliud pro alio”[26].

Con la sentenza n. 32944 del 17 dicembre 2024 la Corte di cassazione è tornata sul tema dell’acquisto di immobile privo di certificazione o segnalazione di agibilità, confermando la sussistenza della vendita di “aliud pro alio” ogniqualvolta l’immobile compravenduto risulti caratterizzato da insanabili violazioni della legge urbanistica che lo rendono irrimediabilmente inutilizzabile. Appare interessante, nel caso di specie, l’approccio sostanziale che la Cassazione assegna all’agibilità ai fini della risoluzione del contratto[27].

In particolare, la sentenza non afferma che un immobile sostanzialmente inagibile sia sempre incommerciabile. La sentenza sottolinea soltanto che non deve esserci “aliud pro alio”. Il bene inagibile può ritenersi potenzialmente commerciabile purché ci sia stata trasparenza e correttezza nelle trattative e, soprattutto, purché nell’atto le parti addivengano al consenso traslativo nella piena e reciproca consapevolezza di compiere il trasferimento di un bene che necessiterà di interventi di risanamento o bonifica, di cui si farà carico il compratore, sino a completare l’iter con il passaggio formale della SCA. In questo caso non c’è “l’aliud pro alio” in quanto il compratore si assume, consapevolmente ed espressamente, il rischio che le pratiche per l’agibilità possano anche non andare a buon fine.

Quanto all’ipotesi b) - manca la certificazione ma sembrano sussistere i presupposti per ottenere l’agibilità, un primo elemento può trarsi dal comma 3 dell’art. 24 T.U.E.: “La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464”.

Il legislatore sembra quindi trattare l’assenza documentale dell’agibilità quasi come una “svista” formale, riservando a tale ipotesi un trattamento sanzionatorio solamente pecuniario e, invero, piuttosto modesto[28].

Al riguardo, occorre precisare che se la Segnalazione Certificata di Agibilità viene presentata tardivamente, ovverosia dopo la scadenza dei 15 giorni dalla fine lavori, ma in via spontanea, senza che vi sia stato un accertamento da parte del Comune, la sanzione viene applicata nel minimo edittale (77 Euro), da pagarsi con modello F24 con codice tributo indicato dal Comune, senza maggiorazioni o sanzioni aggiuntive, valorizzando e promuovendo l’autodenuncia da parte del soggetto presentatore. Al fine di una definizione corretta e compiuta della pratica tardiva, appare comunque opportuno allegare sempre una nota di accompagnamento alla SCA tardiva, per evidenziare le eventuali ragioni che hanno comportato il ritardo e mostrare all’Ufficio un’attitudine collaborativa.

Muovendo da tale contesto normativo, la giurisprudenza ha chiarito che l’omessa consegna della certificazione non costituisce automaticamente “aliud pro alio”; si tratterebbe, al più, di una presunzione relativa, che può essere vinta laddove in concreto emerga che l’immobile presenta tutte le condizioni sostanziali per produrre alla pubblica amministrazione competente la relativa certificazione[29]. Pertanto, il rapporto tra le parti negoziali sembrerebbe esaurirsi in un obbligo di cooperazione al fine del raggiungimento dello scopo, che comunque non inficia la forma dell’atto né il sinallagma. Occorre, peraltro, prestare attenzione al comportamento richiesto al Notaio.

La Suprema Corte di cassazione, sin dalla sentenza 13 giugno 2017, n. 14618, ha precisato che, da un lato, il Notaio non può essere ritenuto responsabile della sussistenza, in concreto, dei requisiti per l’ottenimento - rectius - la segnalazione, dell’agibilità; dall’altro, quando la verifica documentale in sede di istruttoria conduce ad una consapevolezza circa la non esistenza del certificato o della SCA, il Notaio deve rendere avvedute le parti circa le conseguenze giuridiche derivanti dalla possibile mancanza, con tutto ciò che comporta in termini di commerciabilità ed effettivo valore del bene oggetto dell’atto dispositivo. Sotto tale profilo, assume sempre maggiore rilevanza pratica l’inserzione, negli atti, di clausole nelle quali le parti dichiarino di essere state edotte dal Notaio dell’opportunità di affidare ad un tecnico le attività di verifica delle regolarità urbanistica ed edilizia, anche sotto il profilo dell’agibilità, ma di avervi espressamente rinunciato ovvero di essersi avvalsi dell’opera professionale di tecnici di fiducia per tale scopo; se del caso, allegando anche la relativa relazione tecnica asseverata con giuramento.

Conseguentemente, occorre gestire con estrema prudenza anche l’ipotesi di una rinuncia, in atto, al diritto di ottenere dal proprietario/venditore la certificazione relativa all’agibilità. La rinuncia, infatti, come ha precisato la Cassazione con sentenza 20 maggio 2020, n. 9226, deve estrinsecarsi in una espressa ed inequivocabile manifestazione del volere, non potendosi desumere implicitamente dall’assenza di consegna del documento.

Un ulteriore profilo delicato che riguarda l’ipotesi di carenza del certificato o della segnalazione certificata di agibilità attiene al tema, di grande interesse notarile, delle agevolazioni tributarie sull’acquisto di immobili da destinarsi a “prima casa”.

Sul punto è di recente intervenuta la sentenza Cass. Civ., Sez. trib., 13 dicembre 2024, n. 32296, la quale si è occupata di un caso peculiare.

L’Agenzia delle Entrate aveva disconosciuto l’agevolazione per l’acquisto di prima casa di un immobile in corso di costruzione, in quanto il contribuente non aveva rispettato l’impegno assunto in atto di alienare entro un anno dalla data del nuovo acquisto l’immobile preposseduto. Impugnando l’avviso di liquidazione, il ricorrente deduceva che i lavori di realizzazione dell’immobile erano stati completati nove mesi dopo la data del rogito e che, pertanto, solo dopo tale completamento era stata segnalata l’agibilità dello stesso e, che, seguendo gli atti di prassi, il decorso di un anno si sarebbe dovuto riferire alla data di consegna dell’immobile; inoltre, deduceva che l’immobile preposseduto non era stato alienato per “causa di forza maggiore”, non avendo ancora l’agibilità del nuovo immobile e quindi dovendo rimanere nell’altro.

La Cassazione ha chiarito che, in materia, la causa di forza maggiore deve sempre intendersi come avvenimento imponderabile che annulla la signoria del soggetto sui propri comportamenti; nel caso di specie, invece, le ragioni del ritardo nella rivendita dovevano essere imputate a scelte consapevoli e volontarie del ricorrente.

2.3 l’agibilità parziale

A questo punto può aprirsi la trattazione sulla diversa ipotesi dell’agibilità parziale.

L’agibilità parziale si riferisce a situazioni in cui una parte di un immobile, come un appartamento o un ufficio, può essere utilizzata in modo autonomo.

Esistono due principali categorie di agibilità parziale.

1) agibilità parziale per singoli edifici o porzioni: questa categoria si applica a edifici che, pur essendo parte di un complesso più ampio, soddisfano i requisiti necessari per l’uso autonomo. Ad esempio, in una lottizzazione edilizia, una porzione può essere utilizzata se ha raggiunto tutti i requisiti legali;

2) agibilità parziale per singole unità immobiliari: questa si riferisce a unità come appartamenti o uffici che possono essere utilizzati se soddisfano i requisiti specifici sopra menzionati.

L’agibilità parziale è concessa solo a determinate condizioni che includono:

- il completamento ed il relativo collaudo delle opere strutturali;

- la certificazione degli impianti, che devono essere tutti in perfetto funzionamento;

- il completamento ed il relativo collaudo delle parti comuni;

- il completamento ed il relativo collaudo delle opere di urbanizzazione primaria:

L’agibilità parziale è utile in molti contesti, come:

- appartamenti in condominio, ad esempio, per utilizzare un singolo appartamento mentre il resto del fabbricato è ancora in costruzione;

- edifici a uso misto: quando una parte è destinata a uffici e un’altra a residenze.

In particolare, grandi complessi edilizi, come centri commerciali o poli industriali, possono trarre enorme vantaggio dalla possibilità di richiedere un’agibilità parziale, in quanto permette di mettere in funzione sezioni completate senza aspettare il termine dei lavori su tutto l’immobile. La preoccupazione del legislatore, nell’ammettere la figura dell’agibilità parziale, è che ciò non vada tuttavia a scapito delle condizioni di sicurezza e funzionalità degli edifici o delle singole unità immobiliari[30].

A prescindere dalla considerazione che l’intervento riguardi l’intero edificio, singole porzioni o singole unità strutturali, è possibile che determinate opere richiedano un nuovo deposito di Segnalazione Certificata Agibilità anche senza aver interessato le parti strutturali.

Un esempio potrebbe essere una ristrutturazione generale di un appartamento di riqualificazione energetica composta da coibentazione, rifacimento impianti, con modifiche di prospetto e distributive interne.

L’art. 24, d.P.R. n. 380/2001 nulla dispone sull’obbligo di consegnare il collaudo statico ogni volta si presenti la Segnalazione Certificata di Agibilità anche senza aver effettuato opere strutturali, prestando il fianco a chi pretende il ricollaudo integrale per:

- struttura costruita con precedente normativa tecnica antisismica e già collaudata a suo tempo;

- strutture risalenti ed ultimate in epoca in cui non vi erano tali obblighi strutturali e antisismici.

Sarebbe come pretendere di ricollaudare una vecchia automobile anni ‘80 coi più restrittivi parametri sopravvenuti Euro-6[31].

La soluzione sembra provenire dalla modulistica unificata emanata dalla Conferenza Unificata Stato-Regioni del 4 maggio 2017 (in forza dell’art. 2, D.Lgs. n. 126/2016) e quindi dopo la riforma generale dell’art. 24, d.P.R. n. 380/2001 (col D.Lgs. n. 222/2016), e dal modulo unificato della Segnalazione Certificata di Agibilità. Dal quale emerge, invero, un ventaglio di ipotesi nelle quali si prevede l’asseverazione, anche in relazione alla singola unità immobiliare, di tutte le condizioni di sicurezza statica e sismica e del collaudo statico, che non è necessario, comunque, per gli interventi strutturali minori, che non interessano le strutture dell’edificio[32].

A margine occorre ricordare che le Regioni possono introdurre procedure volte ad incrementare il livello di sicurezza degli edifici, in particolare per quelli realizzati in epoca risalente e in assenza di normative sismiche. Ad esempio, per la Regione Campania, è vigente il Regolamento regionale 11 febbraio 2010, n. 4 così come modificato dal Regolamento regionale 27 luglio 2020, n. 9, intitolato “Regolamento per l’espletamento delle attività di autorizzazione e di deposito dei progetti, ai fini della prevenzione del rischio sismico in Campania[33]“.

Ipotesi peculiare è invece quella dell’agibilità parziale invertita: il fabbricato nel suo insieme ha conseguito/segnalato l’agibilità, ma la singola unità oggetto del negozio non rispecchia i requisiti. Al riguardo, la normativa sembra richiedere una interpretazione tassativa delle ipotesi di agibilità parziale, pertanto, sul piano della circolazione immobiliare, tale ipotesi dovrebbe essere trattata come una assenza di certificazione tout court per il bene oggetto dell’atto, con tutte le conseguenze del caso, rimettendo comunque all’espressa volontà delle parti la previa valutazione della convenienza economica dell’operazione che, come si è chiarito sopra, non sarebbe di per sé invalida, se adeguatamente suffragata da apposite dichiarazioni in atto.

2.4 L’agibilità nel tempo tra stabilità, provvisorietà e rinnovabilità

L’agibilità, nella sua entità documentale, qualunque sia stata la modalità di rilascio vigente al tempo del conseguimento, è astrattamente stabile nel tempo. Non ha una durata, una data di scadenza prestabilita dalla legge o da norme regolamentari e speciali, a differenza di quanto previsto per l’Attestato di Prestazione Energetica.

Tuttavia, come si è ampiamente evidenziato supra, vi è una forte interdipendenza ed anche una vera e propria subordinazione funzionale dell’agibilità rispetto alla conformità urbanistico-edilizia; ciò comporta che la certificazione di agibilità abbia una stabilità soltanto relativa. Va rinnovata ogni qualvolta si interviene in modo rilevante, nei termini precisati dall’art. 24 del T.U.E.

Inoltre, il continuo sopraggiungere delle nuove conoscenze tecnico scientifiche e sanitarie, nonché lo sviluppo delle metodologie di diagnostica strutturale degli edifici, l’evoluzione delle tecniche di costruzione e di ristrutturazione, fanno sì che i parametri in base ai quali un determinato immobile ha conseguito in un certo momento storico l’agibilità, in funzione della propria specifica destinazione d’uso, possano essere rimessi del tutto in discussione in un momento successivo[34].

Invero, il legislatore italiano, di fronte a tali fenomeni, non si è mai spinto a stabilire una esplicita forma di caducazione dei certificati di abitabilità e agibilità.

Emblematico è il caso dell’amianto: sotto tale profilo, invero, il nostro ordinamento, pur avendo sin dal 1992 vietato l’utilizzo di pensiline, comignoli, tubazioni, pareti interne ed altri manufatti in eternit o linoleum; tuttavia, non si è prevista una diretta ed automatica conseguenza in punto di abitabilità/agibilità. Pertanto, solo a seguito di apposite denunce ed interventi di forze dell’ordine, ispezioni di tecnici e uffici sanitari, NAS, potrebbero crearsi i presupposti per l’annullamento della certificazione di abitabilità/agibilità.

Analogo discorso potrebbe essere condotto per la presenza di piombo nelle tubazioni, per le soglie di inquinamento elettromagnetico, per la presenza di pareti tufacee direttamente a contatto con gli abitanti all’interno degli ambienti.

Cosa ne consegue sul piano degli atti di circolazione immobiliare?

Che, ragionevolmente, non è mai sufficiente la mera menzione del certificato di abitabilità/agibilità in quanto tale. Tale menzione non mette realmente ed effettivamente le parti in una condizione di reciproco affidamento e reciproca sicurezza da eventuali azioni e, comunque, non esaurisce il compito del Notaio quale fautore di certezza e stabilità dei rapporti.

Se si vuole davvero una definizione pacifica e la prevenzione di ogni controversia in merito all’agibilità, è necessario che, a seconda dei casi, le parti corredino la menzione del certificato/segnalazione di agibilità di quelle dichiarazioni idonee a precisare l’effettiva situazione in merito.

In prima istanza, potrebbe aversi l’ipotesi d’una certificazione risalente nel tempo, a seguito della quale, in effetti, la parte venditrice ha, nella sostanza, gestito e manutenuto correttamente l’immobile, magari provvedendo anche a sopprimere elementi di insalubrità che all’epoca della certificazione non erano ritenuti tali dalle normative e dalle conoscenze tecniche del tempo, ma, non avendo realizzato interventi edilizi, non era tenuta ad una nuova segnalazione certificata di agibilità aggiornata all’attuale situazione di salubrità.

Invero, come evidenziato supra, l’art. 24 T.U.E. dai commi 1 a 7 non consente il deposito della SCA senza opere, oppure per opere rientranti in CILA; la possibilità di presentare la Segnalazione Certificata Agibilità è prevista dal comma 7-bis nello stesso art. 24 T.U.E., tuttavia attualmente viene ritenuta da molti inapplicabile per mancanza del relativo decreto attuativo.

Invero si potrebbe argomentare che, allo stesso tempo, la disposizione non pone un divieto in tal senso che, soprattutto, sarebbe fortemente contrario alla ratio della disciplina non prevedere la possibilità di aggiornare/rinnovare la documentazione relativa all’agibilità di un immobile o di un fabbricato per il solo fatto che non si sono realizzati interventi edilizi rilevanti.

Per sopperire a tali lacune, alcune regioni si sono poste il problema e hanno introdotto espressamente possibilità di presentare Segnalazione Certificata di Agibilità anche in assenza di opere, un esempio è la L.R. Emilia Romagna n. 15/2013, art. 23, comma 2.

Diversamente, potrebbe darsi l’ipotesi in cui siano stati effettuati interventi, debitamente provvisti del relativo titolo edilizio, ma comunque la parte venditrice, per gli stessi, non abbia ancora provveduto a certificare l’agibilità aggiornata a detti interventi.

In conclusione, come già rappresentato nelle pagine che precedono, l’oggettiva complessità della materia e le notevoli incertezze interpretative generate dalla disomogenea sedimentazione normativa, rendono spesso necessario un penetrante intervento del notaio, chiamato ad evidenziare con chiarezza le criticità che, di volta in volta, si presentano ed a suggerire le soluzioni più idonee a regolarne le conseguenze

[1] Senza alcuna pretesa di completezza, si richiamano alcuni contributi fondamentali per inquadrare, soprattutto dalla prospettiva notarile, l’istituto in esame. Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 83-2018/P “La nuova agibilità. Modulazione delle clausole contrattuali” di Giuseppe Trapani (Approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 4 giugno 2020 e Approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato il 26 giugno 2020); Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 40-2025/P “L’agibilità dopo il decreto c.d. Salva Casa” di Giuseppe Trapani (Approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 26 marzo 2025); G. Rizzi, La circolazione immobiliare. Profili pubblicistici e nuove figure negoziali, Torino, 2025, 119-134; S. Sideri, Edilizia, urbanistica e circolazione immobiliare nell’attività notarile, Milano, 2022; Luca Domenici, L’agibilità alla luce delle recenti riforme, in https://lucadomenici.it/news/lagibilita-alla-luce-delle-recenti-riforme-normative/2, 2021; S. Monticelli, Agibilità dell’immobile e garanzie del venditore, in https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/agibilita-immobile-e-garanzie-delvenditore.html.; R. Ferrara - G.F. Ferrari, Commentario breve alle leggi in materia di edilizia ed urbanistica, Padova, 2025.

[2] La disciplina si preoccupava della salubrità degli edifici da due punti di osservazione, distinti ma fortemente interconnessi, nell’impetuoso processo di urbanizzazione della seconda metà del XIX secolo in Italia: il punto di vista della vita industriale nelle fabbriche e il punto di vista della vita quotidiana nelle civili abitazioni. In particolare, gli artt. 38 e 39 meritano di essere riportati - perlomeno per estratto - per la chiarezza, completezza ed incisività normativa che esprimevano e che ancora oggi consentono di identificare con una certa immediatezza la ratio dell’istituto.

Art. 38

“Le manifatture o fabbriche che spandono esalazioni insalubri, o possono riuscire in altro modo pericolose alla salute degli abitanti, saranno indicate in un elenco diviso in due classi.

La prima classe comprenderà quelle che dovranno essere isolate nelle campagne e lontane dalle abitazioni; la seconda quelle che esigono speciali cautele per la incolumità del vicinato (...). Una industria o manifattura, la quale sia inscritta nella prima classe potrà essere permessa nell’abitato, quante volte l’industriale che l’esercita provi che, per l’introduzione di nuovi metodi o di speciali cautele, il suo esercizio non reca nocumento alla saluta del vicinato.

Chiunque vorrà attivare una fabbrica o manifattura compresa nel sopraindicato elenco, dovrà, entro 15 giorni, darne avviso in iscritto al prefetto”.

Art. 39

“Le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo autorizzazione del sindaco; il quale l’accorderà sol quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, sia dimostrato:

1. a) essere le mura convenientemente prosciugate;
2. b) non esservi difetto di aria e di luce;
3. c) essersi provveduto allo smaltimento delle acque immonde, delle materie escrementizie e di altri rifiuti, in modo da non inquinare il sotto-suolo e secondo le altre norme prescritte dal regolamento locale di igiene;
4. d) essere le latrine, gli acquai e gli scaricatoi costruiti e collocati in modo da evitare le esalazioni dannose e le infiltrazioni;
5. e) essere l’acqua potabile nei pozzi o in altri serbatoi o nelle condutture guarentita da inquinamento;
6. f) non esservi altra manifesta causa d’insalubrità;
7. g) di essersi infine osservate le altre più particolari prescrizioni che sulla materia fossero fatte dal sopracitato regolamento locale di igiene (...)”.

[3] Pettenkofer studiò, tra l’altro, gli effetti lesivi dell’accumulo ambientale di anidride carbonica sulla salute umana e, per primo, si applicò nel determinare i volumi d’aria sufficienti a consentire la permanenza degli occupanti per un determinato n. di ore ed anche di stabilire il ritmo di ricambio dell’aria (un ricambio completo ogni 16 minuti). I suoi contributi scientifici sono rimasti un patrimonio della storia della medicina: per una testimonianza v. Aldo Barduagni, Una lettera inedita di Max Von Pettenkofer (1818-1901), in Pagine di Storia della Medicina, Anno IX - n. 1 - gennaio-febbraio 1965.

[4] La segnalazione certificata è soggetta alla disciplina generale del procedimento amministrativo, così come espressamente previsto dal comma sesto del medesimo art. 24, sulla base della quale, inoltre, il Comune non è più chiamato a pronunciarsi in maniera espressa, ma ha solo il potere di adottare motivati provvedimenti in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti relativi all’agibilità. Sotto tale profilo occorre una precisazione: la normativa non prevede un decorso di tempo oltre il quale la segnalazione di agibilità si “stabilizza” e diviene incontestabile. Al contrario, l’art. 26 T.U.E. chiarisce che “La presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265”. Questa disposizione, talvolta, sottovalutata, ha in realtà un significato rilevantissimo sul piano pratico della circolazione degli immobili, come si vedrà infra par. 2.

[5] Sotto tale ultimo profilo, molto rilevante all’interno dei condominii, ogni singolo proprietario può procedervi autonomamente, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse alle unità, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

[6] La disciplina introdotta nel 2020, da un lato, è apparsa coerente con la medesima logica di apertura alle situazioni “ibride”, posta alla base dell’introduzione della c.d. “agibilità parziale”, intesa, come sopra chiarito, come agibilità che trova un ambito di applicabilità anche nel rapporto tra la “parte” ed il “tutto” dell’intervento edilizio visto nel suo complesso. Da un’altra prospettiva, però, il legislatore del “Decreto Semplificazioni” ha posto le basi per un sempre più dirompente ampliamento della platea degli immobili destinatari di una possibile agibilità, demandando un’enorme discrezionalità al legislatore sub-primario, già coinvolto, invero, dal legislatore del 2016, ma limitatamente alla prospettiva della definizione, in dettaglio, dei requisiti igienico sanitario.

[7] In particolare, si è proceduto con l’introduzione dell’art. 24, comma 5-bis, 5-ter e 5-quater, i quali così dispongono:

“5-bis: nelle more della definizione dei requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi: a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri; b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

5-ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni: a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie; b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al n. degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste dalla legislazione vigente”.

[8] Come ricordano R. Ferrara - G.F. Ferrari, Commentario breve alle leggi in materia di edilizia ed urbanistica, cit., 526, “tali criteri, per poter essere utilizzati, devono coesistere con alcuni fattori prestazionali compensativi, necessari a garantire un’adeguata ventilazione e il benessere degli occupanti”. La definizione di tali fattori, però, di nuovo viene rinviata all’intervento di un altro Organo, il Consiglio Superiore della Sanità. Inoltre, immediatamente dopo l’entrata in vigore di tale disciplina, sono state adottate anche le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture per l’attuazione del “Salva Casa”, con le quali si è disposto quanto segue: “La disciplina transitoria rimarrà in vigore sino all’adozione del decreto del Ministro della Salute previsto dall’articolo 20, comma 1-bis, del Testo Unico. Sino all’adozione del suddetto decreto, rimangono fermi gli effetti delle segnalazioni certificate di inizio attività presentate, ai fini dell’agibilità, dalla data di entrata in vigore dei commi 5-bis, 5-ter e 5-quater dell’articolo 24 del Testo unico (i.e. 28 luglio 2024) e perfezionatesi per decorso dei termini del procedimento. Si evidenzia che il decreto di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del Testo unico, il quale risulta all’attualità in via di definizione presso gli uffici ministeriali competenti, recherà disposizioni in continuità con quanto previsto dal regime transitorio, le cui innovazioni, quindi, verranno ad essere stabilizzate”; G. Rizzi, La Circolazione immobiliare. Profili pubblicistici e nuove figure negoziali, cit., 127 descrive tale “forma” di agibilità come “agibilità in deroga”. Invero, dal punto di vista sistematico-concettuale, appare prevalente il carattere transitorio della normativa, rischiandosi, altrimenti, di incorrere nel malcostume di “stabilizzare”, anche da un punto di vista culturale, ciò che non è, intrinsecamente, destinato alla stabilità, vieppiù trattandosi di materia che coinvolge diritti di rango costituzionale.

[9] Il quale così dispone: “4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis”.

[10] Come ha evidenziato e precisato recentemente G. Trapani, Le Tolleranze costruttive ed esecutive dopo il CD. Decreto Salva Casa, in Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 62-2025/P (approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 26 marzo 2025), l’applicazione dell’art. 34-bis T.U.E. consente di tollerare la difformità al titolo mediante la redazione di una dichiarazione tecnica asseverata, la quale, in particolare, può essere rilasciata “sia in occasione di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, sia in occasione della stipulazione di atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”. Per un approfondimento del medesimo Autore sulle attuali potenzialità delle attestazioni di stato legittimo, cfr. anche G. Trapani, Lo stato legittimo degli immobili dopo il decreto cd. Salva Casa, in Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 225-2024/P (approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 26 marzo 2025). Come precisa G. Rizzi, La Circolazione immobiliare. Profili pubblicistici e nuove figure negoziali, cit., 102, “al contrario, il regime paesaggistico dell’intervento sarà regolato dalle disposizioni ordinarie, non trovando applicazione la deroga”.

[11] R. Ferrara - G.F. Ferrari, ult. op. cit., 521, sottolineano come “nella dinamica generale dei rapporti tra l’uomo e l’ambiente, l’interesse primario alla tutela della salute ex art. 32 Cost. deve inteso in senso ampio, ossia non soltanto sul piano della igienicità ma pure su quello maggiormente comprensivo della salubrità dell’edificio”.

[12] L’unitarietà della certificazione, invero, visto il riferimento dell’art. 24 ai requisiti di risparmio energetico, avrebbe potuto idealmente spingersi a ricomprendere in unico documento l’Attestato di Prestazione Energetica, ma sul punto il legislatore era vincolato al rispetto della Dir. UE 2010/31.

[13] Come evidenzia G. Trapani, L’agibilità dopo il decreto c.d. Salva Casa, cit., 5, manca nella previsione normativa un qualsivoglia riferimento a titoli di rilevanza inferiore, come ad esempio la comunicazione di inizio lavori asseverata. L’Autore, peraltro, sottolinea che, oltre il perimetro dell’obbligatorietà della segnalazione di agibilità, sussistente ogni qualvolta “l’intervento edile sia legato al rilascio di un permesso di costruire o alla presentazione di una segnalazione certificata”, la disciplina non esclude una segnalazione di agibilità “facoltativa”; non esclude, cioè, che la segnalazione certificata di agibilità “possa essere, comunque, proposta ogni qualvolta l’intervento edilizio - che trovi in un titolo abilitativo minore la propria origine - incida sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, indipendentemente dalla data e dal tempo di realizzazione dell’intervento”.

[14] Verosimilmente, proprio per evitare tale situazione, fortemente incoerente con la ratio di verifica attuale della salubrità, il legislatore francese, ad esempio, prevede il DDT (dossier de diagnostic technique (DDT), Dal 1° novembre 2007, le diverse diagnosi tecniche immobiliari obbligatorie in caso di vendita di un immobile in Francia, sono raccolte in un fascicolo unico chiamato “Dossier di Diagnosi Tecnica (DDT)”. Questo dossier deve essere obbligatoriamente allegato a qualsiasi contratto preliminare o definitivo di vendita e contiene una perizia sulla presenza di materiali o prodotti che contengono dell’amianto, sul rischio di esposizione al piombo, sulla presenza di termiti, sui rischi naturali e tecnologici, sulle prestazioni energetiche (l’equivalente dell’APE), sulla verifica delle installazioni impianti elettrici e impianti a gas. Il costo di redazione e perizia del dossier di diagnosi tecnica è a carico del venditore. Anche In Germania non esiste un documento equivalente al Certificato di Agibilità italiano in senso stretto, ma la sua funzione viene assolta da una serie di adempimenti tecnico-amministrativi che attestano l’idoneità di un edificio all’uso abitativo. Dopo il completamento dei lavori, è prevista una procedura di collaudo o approvazione finale dell’opera, che può includere la cosiddetta Bauabnahme da parte dell’autorità competente o del direttore dei lavori. In alcuni Länder è necessaria anche un’autorizzazione all’uso (Nutzungsgenehmigung), che consente formalmente l’abitabilità dell’immobile. Inoltre, documenti come il certificato energetico (Energieausweis) e le relazioni tecniche sulla statica e sulla sicurezza antincendio contribuiscono a garantire che l’edificio rispetti gli standard legali e tecnici richiesti per l’uso residenziale.

[15] Sotto tale ultimo profilo, la segnalazione certificata di agibilità, pur mantenendo una propria identità funzionale specifica e senza mai assurgere a fondamento autonomo di legittimità dell’attività costruttiva, funge da concreto supporto alla verifica della conformità urbanistico-edilizia dell’immobile; in tal senso G. Trapani, ult. op. cit., 5.

[16] Per questa consapevolezza cfr., ex multiis, M.A. Sandulli (a cura di), Testo Unico dell’Edilizia, in Le fonti del diritto italiano, II ed., Milano, 2009, 433.

[17] Tanto è vero che, come sottolineano R. Ferrara - G.F. Ferrari, ult. op. cit., 527, il potere di controllo di cui all’art. 26 T.U.E., deve intendersi come riferito “anche agli edifici costruiti durante la vigenza di normative precedenti: in altri termini, la dichiarazione di inabitabilità/inagibilità può essere emessa nell’esercizio del potere di vigilanza, relativamente a immobili situati, ad esempio, nei centri storici, affinché i moderni standards minimi di vivibilità vengano garantiti anche nei detti edifici”.

[18] In tal senso cfr. G. Trapani, La nuova agibilità. Modulazione delle clausole contrattuali, cit., 9, il quale ricorda come il rilascio del titolo edilizio (o del titolo edilizio in sanatoria), in nessuna fase dello sviluppo normativo in materia, abbia mai comportato l’automatico successivo rilascio del certificato d’abitabilità/agibilità.

[19] In tal senso cfr. la Risposta alla FAQ 3.4.2.2 fornita dalle Linee Guida del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, dove si legge: “È sufficiente che gli accertamenti in sede di sopralluogo o ispezione si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità. Sono ricomprese le varie tipologie di sopralluogo o ispezione previste, nel corso del tempo, dall’ordinamento, purché queste siano state dirette ad un accertamento anche di carattere edilizio. Con riferimento alle ipotesi più risalenti, può farsi l’esempio del rilascio del certificato di abitabilità da parte del Sindaco previo sopralluogo dell’ufficiale sanitario o dell’ingegnere delegato, che era diretto a riscontrare la conformità dell’opera, la sussistenza di muri prosciugati e l’assenza di causa di insalubrità”.

[20] Per una esposizione sistematica e completa del tema si veda G. Santarcangelo, Formalità urbanistiche negli atti tra vivi, Torino, 2009.

[21] Un caso pratico emblematico è quello risolto dalla sentenza T.A.R. Calabria, Catanzaro, n. 1605 del 2018. Una società cooperativa aveva adibito un immobile ad asilo nido ed aveva ottenuto dal Comune di Badolato (CZ) il certificato di agibilità per silenzio assenso (non essendo ancora vigente la SCA); successivamente, il Comune procedeva a verifiche circa rispetto delle norme tecniche costruttive in area sismica, dalle quali emergeva che l’edificio non poteva ritenersi conforme sul piano urbanistico e, di conseguenza, annullava anche il certificato di agibilità. Il T.A.R. della Calabria, a definizione del giudizio di merito, ha rigettato il ricorso proposto dalla Società Cooperativa contro l’annullamento del certificato agibilità, argomentando, esattamente, in termini di “subordinazione dell’agibilità rispetto alla conformità urbanistico-edilizia”.

[22] Ad esempio, nel Regolamento Edilizio di Roma, rimasto immutato dall’originaria struttura del 1934, si prevede che i semi-sottosuoli, destinati ad uso abitazione, devono possedere i seguenti requisiti:

1. a) altezza minima tra il pavimento ed il soffitto di 3 metri;
2. b) sopraelevazione minima pari alla metà della loro altezza dal piano dei marciapiedi o dal livello del cortile.

Ma in concreto cosa significa? Quale è il riferimento di quota? Il marciapiede pubblico o il marciapiede inteso come spazio pavimentato, posto ai piedi delle scalette di accesso all’immobile?

La prospettiva cambia significativamente a seconda che lo si intenda nel primo o nel secondo significato e può condurre a valutazioni diametralmente opposte in ordine alla possibilità di cambio di destinazione d’uso. Se, infatti, ci si riferisce esclusivamente alla quota del marciapiede pubblico, allora l’immobile potrebbe non rispettare i requisiti in quanto solo la maggior parte dell’altezza dovrebbe essere considerata al di sotto della quota. Viceversa, tenendo conto del marciapiede come spazio pavimentato privato posto di fronte all’ingresso dell’immobile, allora dovremmo considerarlo interamente fuori terra.

[23] In quanto per escluderne il godimento è necessaria un’inibizione espressa da parte della pubblica amministrazione, o mediante un provvedimento interdittivo o mediante la dichiarazione formale di inagibilità. Così Giuseppe Trapani, L’agibilità dopo il decreto c.d. Salva Casa, cit., 5. Con specifico riferimento al potere amministrativo di adottare la dichiarazione di inagibilità dell’immobile e il conseguente ordine di sgombero, R. Ferrara - G.F. Ferrari, ult. op. cit., 527-28, sottolineano come la disposizione dell’art. 26 del TUED non individui esplicitamente il soggetto istituzionale competente; l’orientamento oggi prevalente vede nel responsabile dello Sportello Unico il titolare del potere di autotutela e di annullamento d’ufficio, mentre al sindaco spetterebbe il potere repressivo nonché quello di dichiarare l’inagibilità, fermo restando che anche in relazione all’esercizio del potere dichiarativo-sanzionatorio sindacale il responsabile del procedimento sanzionatorio rimarrebbe pur sempre il dirigente o funzionare responsabile del servizio.

[24] Ed infatti, tale approdo interpretativo, come ricorda Salvatore Monticelli, Agibilità dell’immobile e garanzie del venditore, cit., è rimasto isolato ad un’unica, risalente, pronuncia del Tribunale di Venezia del 9 febbraio 1978, secondo cui la mancanza della certificazione in questione determinerebbe la nullità del contratto di vendita per illiceità dell’oggetto.

[25] Sul tema rimane ad oggi determinante l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la Sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, le quali hanno chiarito che, sul piano della conformità urbanistica/edilizia, negli atti di circolazione immobiliare, a titolo sia oneroso che gratuito, la nullità urbanistica opera sul piano formale, colpisce l’omissione o l’incompletezza delle menzioni, non l’abusivismo delle opere in quanto tali; conseguentemente, saranno sanzionate con la nullità esclusivamente a) l’ipotesi in cui il venditore non dichiari in atto il titolo abilitativo alla realizzazione dell’immobile oppure b) l’ipotesi in cui il venditore dichiari che l’immobile è stato costruito in forza di un titolo inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto (abusivismo edilizio radicale ed assoluto che rende il bene inidoneo ad essere oggetto di trasferimento immobiliare, come se non esistesse).

[26] Giovanni Rizzi, La Circolazione immobiliare. Profili pubblicistici e nuove figure negoziali, cit., 129, ricorda che spesso la giurisprudenza ha tentato di tracciare una definizione della categoria dell’“aliud pro alio”, ricostruendola “per differentiam” dalla categoria della illiceità dell’oggetto, dalla incommerciabilità ed anche dalla categoria della mancanza di qualità essenziali di cui all’art. 1497 c.c., in quanto si avrebbe “aliud pro alio” solo quando ciò che è dedotto in contratto è un “qualcosa di diverso rispetto a quello che è stato promesso in vendita”. Giuseppe Trapani, L’agibilità dopo il decreto c.d. Salva Casa, cit., 22, si sofferma sulla differenza tra commerciabilità economica e commerciabilità giuridica dell’immobile, dicotomia di matrice giurisprudenziale in forza della quale la consegna dei documenti e dei titoli relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1477 comma 3 del codice civile, potendo essere convenzionalmente esclusa o comunque differentemente modulata dalle parti, non attiene alla commerciabilità giuridica, cioè sulla idoneità a produrre l’effetto traslativo civilisticamente incentrato sul consenso e sulla forma dell’atto, ma attiene alla sua commerciabilità economica, cioè sulla utilità sostanziale che l’immobile riveste alla luce delle sue caratteristiche attuali e concrete e che presiede al funzionamento in concreto del sinallagma. Nel caso dell’agibilità e della relativa documentazione, pertanto, occorre svolgere sempre una disamina concreta del negozio nel suo insieme, considerando le utilità effettivamente disposte e dedotte in contratto dalle parti: l’Autore menziona l’esempio emblematico del trasferimento di fabbricato “al grezzo”, intrinsecamente ancora non inidoneo alla produzione della SCA, ma oggetto di una regolamentazione degli interessi economicamente utile per entrambe le parti e giuridicamente legittimo, anche in forza della normativa speciale sul trasferimento degli immobili da costruire.

[27] Nel caso in esame, le parti ricorrenti - i venditori -sostenevano che per le opere costruite prima del 1° settembre 1967, in luogo della licenza edilizia potesse essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio e che, nulla essendo stato previsto in ordine al certificato di abitabilità, la relativa mancata consegna al compratore non avrebbe determinato la risoluzione del contratto. La Suprema Corte, dal canto suo, rilevato che in sede di perizia estimativa ai fini della concessione del mutuo era emerso che l’immobile era privo del certificato di abitabilità/agibilità in quanto “non dotato delle altezze minime richieste ... non per qualche ostacolo facilmente superabile, ma per ragioni gravi, che incidevano sulla sua fruibilità in concreto a fini abitativi e di certo non ovviabili”, rigettava definitivamente il ricorso, affermando l’applicabilità dell’art. 1497 c.c.

[28] Sino all’emanazione del Decreto Legislativo n. 507 del 30 dicembre 1999 invece la sanzione era di natura penale e sanzionava la commissione di un “reato permanente”, poiché il comportamento antigiuridico poteva cessare soltanto con il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità oppure venendo meno l’utilizzazione materiale dell’edificio. Così R. Ferrara - G.F. Ferrari, ult. op. cit., 524.

[29] In applicazione di questi principi, la recente Sentenza App. Venezia, Sez. III civ., con n. 2156 del 2025, ha affermato che il promissario acquirente non può recedere dal preliminare per la sola mancanza del certificato di agibilità se l’immobile risulta legittimo, sanabile e concretamente idoneo all’uso pattuito, dovendo le parti mantenere una condotta conforme al principio di buona fede oggettiva sino alla stipula definitiva. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto contrario ai canoni di correttezza il comportamento del promissario acquirente, il quale, poco prima della scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo, aveva segnalato difformità edilizie (tra cui: altezza interna inferiore ai limiti regolamentari, abbassamento della quota rispetto al piano stradale, apertura abusiva verso altra unità, lavori su muro portante) e la mancanza della certificazione di abitabilità/agibilità, chiedendo la restituzione del doppio della caparra pagata. La Corte di Appello, riformando la sentenza del Tribunale di Treviso che aveva affermato la sussistenza di “aliud pro alio”, ha valorizzato la circostanza che la parte promittente venditrice, in relazione agli abusi contestati, aveva già presentato la SCIA in sanatoria ex art. 37, d.P.R. n. 380/2001 e che comunque i lavori eseguiti non avrebbero ostacolato né la sanatoria né il rilascio della segnalazione certificata di agibilità (SCA); l’agibilità risultava dunque ottenibile senza impedimenti di sostanza; inoltre, la Corte di Appello utilizza, incidenter tantum, l’argomento che il termine per stipulare il contratto definitivo di compravendita non deve considerarsi termine essenziale, in quanto prevale l’obbligo delle parti di cooperare secondo correttezza e buona fede fino al rogito, obbligo che è stato violato dal promissario acquirente, il quale avrebbe dovuto consentire alla parte promittente venditrice di illustrare la documentazione relativa alla domanda di sanatoria, prima di esercitare unilateralmente il diritto di recesso dall’obbligo di conclusione del contratto. Simmetricamente, il venditore che si obblighi a consegnare un unico immobile a uso abitativo, previa unificazione materiale di due unità preesistenti e a conseguire il mutamento di destinazione d’uso, è inadempiente se non pone in essere le modifiche strutturali necessarie ad adeguare il bene e non consegna il certificato di abitabilità / agibilità, anche se l’acquirente conosceva lo stato urbanistico ed edilizio dell’immobile. Così si è espressa, ancor più recentemente, la Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 22651 del 2025, Il caso esaminato riguardava la compravendita di un immobile che il venditore avrebbe dovuto consegnare “unificato” e a uso abitativo, ma che, all’atto dell’immissione in possesso, risultava privo di licenza di abitabilità e ancora diviso in due porzioni autonome a uso commerciale, oltre che occupato dal conduttore. La Suprema Corte, preliminarmente, ha affermato che, sebbene le parti fossero entrambe consapevoli che l’immobile si presentasse, al rogito, ancora diviso in due porzioni non abitabili e parzialmente occupato dal conduttore, oltre che privo di certificato di abitabilità, nell’atto di acquisto lo descrivevano come unica unità abitativa, nella configurazione che doveva acquisire per effetto dell’accorpamento, a seguito dei lavori descritti nella Dichiarazione Inizio Attività presentata dallo stesso venditore. Lo stato di fatto del bene alla consegna, quindi, non esonerava il venditore dal porre in essere per tempo le modifiche strutturali per le quali aveva presentato la DIA. Poiché il venditore si era obbligato alla consegna di un unico immobile abitativo, dunque, egli avrebbe dovuto provvedere all’unificazione materiale delle due unità preesistenti e al mutamento di destinazione d’uso. Con specifico riferimento al certificato di abitabilità/agibilità, la Corte ricorda che questo costituisce requisito indispensabile nella vendita di immobili a uso abitativo, poiché incide sull’attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il certificato in oggetto rientra tra i documenti che il venditore è tenuto a consegnare ai sensi dell’art. 1477, comma 3, c.c. e non può essere surrogato dal possesso del certificato per la destinazione dell’immobile a uso ufficio. Il venditore, al più, può essere esonerato qualora il ricorrente vi rinunci o si faccia personalmente carico dei relativi adempimenti, mentre è irrilevante che questi fosse a conoscenza della mancanza della relativa certificazione. Pertanto, la mancanza della certificazione può giustificare il rifiuto di adempiere; sarà il giudice a dovere accertare se si configuri un’ipotesi di vendita di “aliud pro alio” qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili.

[30] Come infatti ricorda G. Rizzi, La Circolazione immobiliare. Profili pubblicistici e nuove figure negoziali, cit., 123, è proprio per tale ragione di fondo che l’ammissibilità di tale agibilità parziale è subordinata al completamento e al collaudo delle parti strutturali, al collaudo e alla certificazione degli impianti anche delle parti comuni, al completamento delle parti comuni se si tratta di singole unità, nonché al completamento delle opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio o dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di attività parziale.

[31] Così C. Pagliai, in https://www.studiotecnicopagliai.it/agibilita-senza-collaudo-statico-tra-interventi-generali-e-singola-unita-immobiliare/.

[32] Premesso che il Modulo della S.C.A. concerne l’asseverazione “relativa all’immobile” (sciogliendo i dubbi di poter attestarla anche per singola unità immobiliare al di fuori dei due casi di Agibilità parziale speciale), al suo interno esiste un riquadro relativo alle condizioni di Sicurezza statica e sismica, in cui si deve specificare che l’intervento:

2.1 non ha interessato le strutture dell’edificio

2.2 ha interessato le strutture dell’edificio e pertanto:

2.2.1 si allega certificato di collaudo statico (previsto dal D.M. 14 settembre 2005, dal D.M. 14 gennaio 2008 e dall’art. 67 del d.P.R. n. 380/2001)

2.2.2 si comunicano gli estremi del certificato di collaudo statico, reperibile presso_____________________ con prot./n._____________________ del ____/____/_______

2.2.3 si allega la dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti, come definiti dalla normativa tecnica (prevista dall’art. 67, c. 8-bis del d.P.R. n. 380/2001)

2.2.4 si comunicano gli estremi della dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti, come definiti dalla normativa tecnica, reperibile presso_____________________ con prot./n._____________________ del ____/____/_______

2.2.5 non si è proceduto al collaudo statico trattandosi di interventi strutturali minori non soggetti ad obbligo di collaudo (p.to 8.4.3 D.M. 14 gennaio 2008).

Da quanto sopra emerge che esistono le possibilità di depositare l’Agibilità senza collaudo statico, a certe condizioni. Infine, nel quadro riepilogativo della documentazione allegata per quanto attiene il Certificato di collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione, viene riportate espressamente l’allegazione “Se i lavori hanno interessato le strutture e se l’intervento prevede la realizzazione di opere in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica ai sensi degli artt. 65 e 67 del d.P.R. n. 380/2001”.

[33] Https://lavoripubblici.regione.campania.it/joomla/attachments/article/1609/REGOLAM_4_2010_coordinato.pdf.

[34] Si pensi all’impatto dirompente che ha comportato la consapevolezza dell’insalubrità della presenza di asbesto (amianto) o di altri elementi chimico-fisici nocivi per la salute all’interno degli edifici: si pensi, tra i tanti esempi, alla presenza di piombo nelle condotte idriche, ai livelli di inquinamento elettromagnetico o alla presenza di pietre tufacee a diretto contatto con gli ambienti delle abitazioni. Sul tema del rapporto tra presenza taciuta di amianto e le sorti del contratto di compravendita si è pronunciata la sentenza App. Milano n. 1647 del 2022, la quale ha affermato la risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di vendita nel quale la parte promittente alienante si era obbligata a vendere un magazzino ad uso agricolo rispetto al quale aveva omesso di avvisare la parte promissaria acquirente circa la presenza di amianto nelle lastre di copertura.