L’agibilità alla luce delle recenti riforme normative

• 03/02/2021

Nella normativa pregressa si era soliti distinguere l’abitabilità dall’agibilità. La prima era riferita agli immobili avente destinazione abitativa, mentre la seconda agli immobili con altra destinazione.

Attualmente tale distinzione non ha più rilievo: in tutti i casi è prevista, infatti, l’agibilità.

La normativa di riferimento, negli ultimi anni, è stata profondamente riformata.

In prima analisi, il Decreto Legislativo n. 222 del 25 novembre 2016 ha innovato l’articolo 24 e abrogato l’articolo 25 del d.p.r. n. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia, in breve anche TUE). In particolare, l’articolo 25 prevedeva, quale strumento per l’attestazione dell’agibilità dei beni immobili, il certificato di agibilità. Stante l’abrogazione di tale articolo, ai fini dell’attestazione dell’agibilità non è più previsto nè il rilascio di un apposito provvedimento espresso, nè la formazione di un titolo mediante silenzio-assenso, mentre assume un ruolo centrale la Segnalazione Certificata di Agibilità, anche conosciuta con l’acronimo SCA.

Infatti, il novellato articolo 24¹ del TUE prevede quale unico strumento ai fini dell’agibilità una segnalazione certificata, con la quale il tecnico, entro 15 giorni dalla fine dei lavori, dichiara ed attesta:

• la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;
• la conformità dell’opera al progetto presentato.

Si tratta di una segnalazione soggetta alla disciplina del procedimento amministrativo², così come espressamente previsto dal comma sesto del medesimo articolo 24, sulla base della quale il Comune non è più chiamato a pronunciarsi in maniera espressa, ma ha solo il potere di adottare motivati provvedimenti in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti relativi all’agibilità.

La SCA, inoltre, deve prevedere la conformità dell’opera al progetto che ha dato origine agli interventi edilizi e può essere riferita anche a singole unità immobiliari (c.d. agibilità parziale).

In merito a tale ultimo punto, in precedenza era possibile ottenere l’agibilità unicamente per l’intero fabbricato di cui erano parti le singole unità immobiliari, con non poche difficoltà soprattutto nei condomìni più numerosi. Attualmente, invece, ogni singolo proprietario può procedervi autonomamente, purchè siano completate e collaudate le opere strutturali connesse alle unità, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Quindi, riassumendo:

• al fine dell’agibilità è sufficiente presentare, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, presso lo sportello unico dell’edilizia del Comune una segnalazione certificata contente le prescrizioni di cui al comma quinto dell’articolo 24 del TUE;
• il Comune non è più tenuto ad emettere un provvedimento espresso di agibilità;
• non è più prevista la formazione del silenzio-assenso;
• entro trenta giorni dalla presentazione della segnalazione (SCA) il Comune ha il potere di adottare motivati provvedimenti al fine di prescrivere le misure necessarie a conformare l’intervento edilizio alla normativa urbanistica vigente;
• il motivato provvedimento interrompe il decorso dei trenta giorni, che ricominceranno a decorrere dalla data in cui il soggetto comunicherà l’adozione delle misure prescritte dal Comune;
• in assenza di ulteriori provvedimenti il procedimento amministrativo è da intendersi concluso.

Si ricorda che resta sempre ferma in capo al Comune il potere di emanare, in assenza dei presupposti previsti dall’art. 24 TUE, un provvedimento di inagibilità ai sensi dell’articolo 222 r.d. 27 luglio 1934, n. 1265.

Su tale sfondo, è interventuo il c.d. Decreto Semplificazioni n. 76\2020, convertito in legge n. 120\2020, che ha innovato ulteriormente il contenuto dell’art. 24 del TUE mediante l’introduzione del comma 7-bis.

La novella legislativa ha previsto che la SCA possa essere presentata anche quando sussistano congiuntamente i seguenti presupposti:

• immobili privi di agibilità;
• assenza di interventi edilizi relativi all’immobile;
• immobili “legittimamente” realizzati, ossia immobili per i quali possa essere attestato lo stato legittimo ai sensi degli articoli 9-bis e 34-bis del TUE3;
• immobili in possesso dei requisiti che saranno definiti con un decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasposti predisposto di concerto con il Ministero della Salute, Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione4.

Si tratta dei cosiddetti fabbricati “agibili di fatto”, ossia i fabbricati che non sono dotati del certificato di agibilità ma che non sono nemmeno in condizioni tali da essere dichiarati inagibili. Per tali fabbricati, infatti, la possibilità di ottenere l’agibilità è alquanto complicato, in quanto difficilmente possiedono tutti i requisiti di sicurezza, igiene, rendimento energetico, previsti dalle norme urbanistiche vigenti.

Per tale ragione, lo scopo del legislatore si pone in logica conseguenza con la previsione sopra richiamata relativa alla possibilità di presentare la segnalazione certificata anche per singole unità immobiliari: aumentare la platea degli immobili destinatari di una possibile agibilità.

Va sottolineato il consolidato orientamento giurisprudenziale che prevede in capo all’alienante l’obbligo di consegnare all’acquirente la documentazione in ordine all’agibilità, ai sensi dell’articolo 1477, terzo comma, codice civile, salvo il diritto delle parti di regolare convenzionalmente tale obbligo. È possibile, pertanto, che il venditore venga sollevato dall’obbligo di consegna della suddetta documentazione, in virtù della volontà espressa dell’acquirente: sulla base di ciò l’alienante sarà al sicuro da eventuali responsabilità per inadempimento e conseguente risoluzione contrattuale per “aliud pro alio”. Conseguentemente, sarà l’acquirente a dover porre in essere, a propria cura e spese, tutte le attività necessarie ed opportune per dotare l’immobile dell’agibilità.

Difatti, è opportuno ricordare che la compravendita di un immobile privo dell’agibilità non è viziata da un punto di vista giuridico, ma può comportare una risoluzione del contratto laddove non vi siano precise pattuizioni che tengano conto dell’eventuale incommerciabilità economica del bene.

Resta da capire, in che cosa consiste, sulla base delle numerose modifiche legislative, la documentazione relativa all’agibilità di un immobile, e precisamente:

1) in caso di esistenza di un certificato di agibilità, rilasciato ante riforma 2016 durante la vigenza del comma terzo dell’articolo 25 del TUE, l’alienante sarà tenuto a produrre il certificato e consegnarlo alla parte acquirente;

2) in caso di silenzio-assenso, intervenuto anche’esso ante riforma 2016, l’alienante sarà tenuto a dichiarare la sussistenza dei presupposti e dei requisiti di legge alla base dell’intervenuta formazione del silenzio-assenso;

3) post riforma Decreto Legislativo n. 222/2016, essendo venuta meno l’ipotesi del silenzio-assenso e del certificato di agibilità, l’alienante sarà tenuto a dichiarare l’avvenuta presentazione della segnalazione certificata ai sensi del novellato articolo 24 del TUE, nonchè il decorso del termine di trenta giorni senza alcuna interruzione da parte del Comune; inoltre sarà opportuno che l’alienante dichiari anche l’assenza di provvedimenti di inagibilità relativi all’immobile.

Concludendo, vista la delicatezza degli interessi in gioco, sarà sempre opportuno in sede di commercializzazione di un bene immobile, e soprattutto nei casi dubbi, munirsi di un adeguato parere in merito all’agibilità dell’immobile; parere che da un punto di vista giuridico potrà essere fornito direttamente dal Notaio, che consiglierà le relative clausole sulla base della volontà delle parti, mentre da un punto di vista tecnico da un professionista del settore.

 

Note:

^[1] Art. 24 d.p.r. 380\2001 (Agibilità): 1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
3. a) nuove costruzioni;
4. b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
5. c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
6. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.
7. Ai fini dell'agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:
8. a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
9. b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
10. La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione:
11. a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;
12. b) certificato di collaudo statico di cui all'articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
13. c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all'articolo 77, nonché all'articolo 82;
14. d) gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
15. e) dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.
16. L'utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l'articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241.
17. Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell'ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell'ispezione delle opere realizzate.

7-bis. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.

 

^[2] Art. 19 Legge 241\1990 (Segnalazione certificata di inizio attività): 1. Ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l’esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli atti stessi, è sostituito da una segnalazione dell’interessato, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria. La segnalazione è corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni e dell’atto di notorietà per quanto riguarda tutti gli stati, le qualità personali e i fatti previsti negli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, nonché, ove espressamente previsto dalla normativa vigente, dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati, ovvero dalle dichiarazioni di conformità da parte dell’Agenzia delle imprese di cui all’articolo 38, comma 4, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti di cui al primo periodo; tali attestazioni e asseverazioni sono corredate dagli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’amministrazione. Nei casi in cui la normativa vigente prevede l'acquisizione di atti o pareri di organi o enti appositi, ovvero l'esecuzione di verifiche preventive, essi sono comunque sostituiti dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di cui al presente comma, salve le verifiche successive degli organi e delle amministrazioni competenti. La segnalazione, corredata delle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonché dei relativi elaborati tecnici, può essere presentata a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento, ad eccezione dei procedimenti per cui è previsto l’utilizzo esclusivo della modalità telematica; in tal caso la segnalazione si considera presentata al momento della ricezione da parte dell'amministrazione.

2. L’attività oggetto della segnalazione può essere iniziata, anche nei casi di cui all'articolo 19-bis, comma 2, dalla data della presentazione della segnalazione all’amministrazione competente.
3. L'amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti di cui al comma 1, nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della segnalazione di cui al medesimo comma, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. Qualora sia possibile conformare l'attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, l'amministrazione competente, con atto motivato, invita il privato a provvedere prescrivendo le misure necessarie con la fissazione di un termine non inferiore a trenta giorni per l'adozione di queste ultime. In difetto di adozione delle misure da parte del privato, decorso il suddetto termine, l'attività si intende vietata. Con lo stesso atto motivato, in presenza di attestazioni non veritiere o di pericolo per la tutela dell'interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale, l'amministrazione dispone la sospensione dell'attività intrapresa. L'atto motivato interrompe il termine di cui al primo periodo, che ricomincia a decorrere dalla data in cui il privato comunica l'adozione delle suddette misure. In assenza di ulteriori provvedimenti, decorso lo stesso termine, cessano gli effetti della sospensione eventualmente adottata.
4. Decorso il termine per l'adozione dei provvedimenti di cui al comma 3, primo periodo, ovvero di cui al comma 6-bis, l'amministrazione competente adotta comunque i provvedimenti previsti dal medesimo comma 3 in presenza delle condizioni previste dall'articolo 21-nonies.

4-bis. Il presente articolo non si applica alle attività economiche a prevalente carattere finanziario, ivi comprese quelle regolate dal testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e dal testo unico in materia di intermediazione finanziaria di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58.

5. (abrogato)
6. Ove il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni che corredano la segnalazione di inizio attività, dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al comma 1 è punito con la reclusione da uno a tre anni

6-bis. Nei casi di Scia in materia edilizia, il termine di sessanta giorni di cui al primo periodo del comma 3 è ridotto a trenta giorni. Fatta salva l'applicazione delle disposizioni di cui al comma 4 e al comma 6, restano altresì ferme le disposizioni relative alla vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste dal d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e dalle leggi regionali.

6-ter. La segnalazione certificata di inizio attività, la denuncia e la dichiarazione di inizio attività non costituiscono provvedimenti taciti direttamente impugnabili. Gli interessati possono sollecitare l'esercizio delle verifiche spettanti all'amministrazione e, in caso di inerzia, esperire esclusivamente l'azione di cui all'articolo 31, commi 1, 2 e 3 del decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104.

^[3] Per una trattazione specifica dell’argomento si rinvia all’articolo Novità urbanistiche: l’attestazione di “stato legittimo” degli immobili. Che cos’è e a cosa serve? https://www.lucadomenici.it/news/novita-urbanistiche--lattestazione-di-stato-legittimo-degli-immobili-che-cose-e-a-cosa-serve/1.

^[4] È da segnalare che alla data della presente pubblicazione tale decreto non è stato ancora predisposto.