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Il Decreto Semplificazioni del 16 luglio 2020, n. 76, ha previsto il c.d. “stato legittimo” dell’immobile, introducendo all’art. 9-bis del Testo Unico in materia edilizia (d.p.r. 380/2001), il comma 1-bis[1].
Si tratta di un documento che certifica la conformità del fabbricato o della singola unità immobiliare alle prescrizioni contenute nel titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione. Inoltre, nel caso in cui l'unità immobiliare sia stata oggetto di interventi di ristrutturazione, tale documento conterrà anche la certificazione che le modifiche edilizie sono state eseguite conformemente alle norme vigenti in materia urbanistica ed edilizia.
L’utilità di tale documento è evidente.
Difatti, l'acquirente di un immobile che volesse conoscere se l’appartamento sia conforme da un punto di vista edilizio-urbanistico, oppure volesse essere sicuro che la ristrutturazione sia avvenuta regolarmente, potrebbe ottenere una dichiarazione asseverata con giuramento sulla piena conformità dell’immobile alle vigenti norme urbanistiche-edilizie, ossia privo di abusi.
Ma chi deve rendere tale dichiarazione?
Per rispondere a questa domanda bisogna analizzare un'ulteriore norma: l'art. 34-bis, comma terzo, d.p.r. 380/2001[2].
Tale norma prevede che il tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, debba dichiarare anche le eventuali tolleranze esecutive, ossia violazioni urbanistiche minori (mancato rispetto di altezze, distacchi, cubatura, etc.) contenute nei limiti del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo.
Quindi, dal combinato disposto delle due norme sopra citate si deduce che:
Bisogna precisare, inoltre, che tale attestazione non costituisce un documento obbligatorio ai fini della commercializzazione del bene immobile (si fa l’esempio più comune della compravendita, ma il discorso può estendersi anche a qualsiasi altro atto avente ad oggetto il bene immobile), bensì costituisce una mera facoltà concessa alla parti in tutti quei casi ove possano sorgere incertezze circa la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile compravenduto.
A questo punto, qualcuno potrebbe affermare che già prima della introduzione legislativa in commento era prassi in alcune regioni allegare all’atto di compravendita una dichiarazione di un tecnico attestante la regolarità urbanistica dell’immobile. Questo è vero, sebbene vi sono due importanti differenze:
Da notare, infine, che l’attestazione dello stato legittimo diventa strumento utilissimo anche in caso di successivi interventi edilizi (ad esempio, una ristrutturazione) ed in ambito delle agevolazioni fiscali che vengono concesse solo in caso di regolarità dell’immobile.
[1] Art. 9-bis, comma 1-bis, d.p.r. 380/2001: “1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.
[2] Art. 34-bis, comma terzo, d.p.r. 380/2001: 3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
[3] Si fa presente che nel Testo Unico in materia edilizia si ricorre spesso all’asseverazione del tecnico abilitato, senza che sia richiesto per questa formalità il ricorso all’asseverazione con giuramento. Si pensi, ad esempio, alla comunicazione di inizio lavori asseverata (cd. C.I.L.A.) di cui all’art. 6-bis del suddetto testo Unico. Tali asseverazioni sono, però, cosa ben diversa dalle asseverazioni con giuramento, in quanto solo queste ultime sono rese sotto la responsabilità civile, penale e disciplinare.
[4] Prima della novella legislativa era prassi per il venditore procurarsi una dichiarazione di conformità “privata”, cioè rilasciata da un tecnico abilitato senza la formula del giuramento.
